Vivienda vs local comercial: no es lo mismo fiscalmente
El alquiler de vivienda habitual está exento de IVA y su tributación en IRPF sigue reglas distintas (rendimiento del capital inmobiliario). Un local comercial, nave o oficina alquilado a un empresario o autónomo con afectación económica suele llevar IVA al 21 % y retención de IRPF sobre la base.
Confundir el régimen es uno de los errores más costosos para propietarios particulares que diversifican patrimonio con un local.
IVA en el arrendamiento de locales
Cuando el arrendamiento de local está sujeto a IVA, el arrendador debe repercutir el 21 % sobre la base imponible (la renta). El arrendatario empresarial puede deducirlo si cumple requisitos. La factura debe desglosar base, IVA y total.
Existen supuestos de exención (ciertos locales rústicos, cesiones específicas). Valora siempre el destino del inmueble y la actividad del arrendatario.
Retención IRPF del 19 %: qué es y quién la ingresa
En muchos arrendamientos de locales a inquilinos empresariales, el arrendatario retiene el 19 % sobre la base y lo ingresa en Hacienda en nombre del arrendador. El propietario recibe el neto (base menos retención) y declara el rendimiento en su IRPF.
Nuestra calculadora muestra base, IVA repercutido, retención y neto estimado del arrendador para planificar la tesorería mensual.
Contrato de arrendamiento comercial y cláusulas fiscales
El contrato debe identificar parties, uso permitido, renta, actualización, fianza (dos mensualidades en muchos supuestos), obligaciones de conservación y tributación. Una cláusula fiscal clara evita que el inquilino discuta la facturación con IVA y retención.
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Obligaciones anuales del arrendador de local
Declaración de rendimientos en IRPF, emisión de facturas si estás dado de alta en actividad económica o consulta con asesor si alquilas como particular con local, IBI, posibles impuestos locales y revisión de la eficiencia energética del inmueble.
Un cuadro fiscal mensual bien llevado simplifica la contabilidad y las relaciones con el inquilino profesional.