Qué es el contrato de arras cuando compras vivienda
El contrato de arras —también llamado contrato de señal o reserva con penalidades— es el documento privado con el que comprador y vendedor se comprometen a celebrar la escritura pública de compraventa en un plazo y condiciones determinados. Para ti, como comprador, supone entregar una cantidad de dinero (habitualmente entre el 5 % y el 10 % del precio, aunque no hay porcentaje legal obligatorio) a cambio de que el vendedor retire el anuncio y se reserve contigo hasta la firma ante notario.
A diferencia de lo que ocurre en un alquiler regulado por la LAU, la compraventa de vivienda entre particulares se rige principalmente por el Código Civil y por lo que las partes pacten por escrito. No existe un modelo oficial único: un PDF genérico descargado de internet puede omitir condiciones suspensivas, no describir bien el inmueble ni regular qué ocurre si aparece una carga registral oculta. Por eso la revisión previa no es un lujo, sino la primera barrera de protección antes de transferir miles de euros.
En GestorHogar ayudamos a particulares que compran sin agencia: revisamos titularidad registral, alertas urbanísticas y redactamos o corregimos el contrato con revisión y redacción de arras a precio fijo de 170 €, o con Acompañamiento Integral de Compra desde 650 € si quieres apoyo completo hasta la firma en notaría, sin comisión sobre el precio de la vivienda.
Tipos de arras según el Código Civil
El artículo 1454 del Código Civil distingue tres figuras que conviene no mezclar en un mismo borrador sin asesoramiento. Las arras penitenciales permiten a cualquiera de las partes desistir: si tú te echas atrás, pierdes lo entregado; si lo hace el vendedor, debe devolverte el doble. Las arras confirmatorias consolidan el contrato y sirven como parte del precio final en la escritura: no autorizan por sí solas a romper el pacto sin responsabilidad. Las arras penales fijan una indemnización prefijada por incumplimiento, además de las reglas generales de daños y perjuicios.
Como comprador, las arras penitenciales pueden parecer cómodas porque te dejan una salida, pero también significan perder la señal si cambias de opinión por motivos ajenos al vendedor —por ejemplo, si encuentras otro piso pero ya habías firmado. En la práctica, muchos contratos entre particulares combinan arras penitenciales con condiciones suspensivas (financiación, licencia de primera ocupación, cancelación de hipoteca previa) para equilibrar riesgos: tú no pierdes la señal si falla un trámite ajeno a tu voluntad, y el vendedor queda protegido si tú incumples sin causa justificada.
El contrato debe dejar claro qué tipo de arras se pacta, cómo se imputan al precio final y qué documentos deben entregarse antes de la escritura. Una redacción ambigua («señal de reserva» sin más) genera litigios cuando una parte interpreta que puede marcharse sin coste y la otra entiende que el acuerdo es vinculante.
Qué revisar antes de firmar y pagar la señal
Antes de transferir dinero, pide una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad: confirma que el vendedor es titular registral, identifica hipotecas, embargos, usufructos o servidumbres y comprueba que la descripción coincide con lo que has visitado (referencia catastral, dirección, superficie registral). Si compras una vivienda usada, solicita el certificado de eficiencia energética, el IBI al día, el estado de la comunidad de propietarios y, cuando proceda, la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación según tu comunidad autónoma.
Visita el piso con tiempo suficiente para detectar humedades, instalaciones defectuosas o obras sin licencia. Lo que no conste en el contrato difícilmente podrás reclamar después. Si el inmueble está alquilado, verifica si existe contrato LAU en curso: en muchos casos el arrendamiento se transmite al comprador y afecta a la posesión inmediata. También conviene comprobar si hay personas empadronadas o derechos de tanteo y retracto en viviendas protegidas o en algunas comunidades autónomas.
Un gestor puede cruzar registro, catastro y documentación urbanística antes de que firmes. Ese filtro evita casos habituales: vendedores que no son únicos titulares, cargas no canceladas o limitaciones de uso que impiden la financiación hipotecaria.
Cláusulas imprescindibles para proteger al comprador
Identificación completa de las partes y del inmueble (referencia catastral, registro, dirección exacta, anejos como trastero o plaza de garaje con su referencia independiente si la tienen). Precio total, importe de las arras, forma de pago (transferencia trazable, nunca efectivo sin justificante) y fecha límite para la escritura pública. Penalizaciones simétricas o razonables si una parte incumple el plazo sin causa imputable a la otra.
Condición suspensiva de financiación: si no obtienes hipoteca en las condiciones mínimas pactadas (importe, plazo, tipo máximo) dentro de un plazo determinado, recuperas las arras sin penalización. Condición suspensiva de cancelación de cargas: el vendedor debe acreditar la cancelación registral de hipotecas o embargos antes de la firma, o reservar en notaría el importe necesario para cancelarlas con el precio de venta. Entrega del inmueble libre de ocupantes y en el estado descrito, salvo pacto expreso en contrario.
Gastos e impuestos: en compraventa entre particulares de vivienda usada, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) lo paga el comprador; notaría y registro suelen repartirse según uso local o lo pactado. Deja constancia escrita para evitar sorpresas el día de la firma. Si necesitas ayuda para redactar estas cláusulas con precisión jurídica, el servicio de revisión y redacción de arras incluye acompañamiento hasta la firma del contrato privado.
Financiación, cargas registrales e inspección técnica
La condición suspensiva de hipoteca es la cláusula más solicitada por compradores particulares. Debe especificar el plazo para obtener la aprobación (30–60 días es habitual), el importe mínimo a financiar y, si quieres mayor seguridad, el tipo de interés máximo o la entidad con la que has iniciado trámite. Guarda los rechazos bancarios fehacientes: si la suspensiva está bien redactada, son prueba para recuperar la señal.
Otra condición frecuente es la relativa a la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad en obra nueva o reformas integrales. Si el ayuntamiento no la concede o el inmueble tiene infracción urbanística grave, puedes quedar atrapado con un piso difícil de vender o de hipotecar. Incluir una suspensiva o resolución del contrato en esos supuestos te evita asumir un riesgo que el vendedor conocía o debía conocer.
Algunos compradores añaden un plazo para inspección técnica o revisión de instalaciones (electricidad, gas, estructura). No sustituye a la diligencia registral, pero complementa la información. Todo plazo debe coordinarse con la fecha de escritura para que ninguna parte quede en situación de incumplimiento por demoras administrativas ajenas.
Errores frecuentes del comprador particular
Firmar arras el mismo día de la primera visita, empujado por la presión del vendedor o de otros interesados. La urgencia artificial es una señal de alerta: un particular serio entiende que necesitas revisar documentación. Pagar la señal en efectivo o a una cuenta distinta de la del titular registral sin justificación. Transferir a terceros dificulta reclamar y puede ocultar problemas de titularidad.
Aceptar un borrador del vendedor sin leer las penalizaciones: a veces el contrato favorece desistimientos unilaterales del vendedor con devolución simple, mientras que el comprador pierde el doble si falla. No incluir condición suspensiva de financiación cuando vas a pedir hipoteca: sin ella, un rechazo bancario no te exime automáticamente de perder las arras. Confundir arras con contrato de compraventa definitivo: hasta la escritura pública, siguen existiendo riesgos que deben cubrirse contractualmente.
Despreciar la comunidad de propietarios: deudas de IBI, derramas aprobadas o contenciosos de obras pueden convertirse en tu problema tras la compra. Pide acta reciente, certificado de estar al corriente y, en edificios con más de quince años, informa del estado del ITE si tu CCAA lo exige para la venta.
Cómo formalizar las arras con gestoría y sin comisión de agencia
Comprar piso entre particulares no obliga a pagar comisión inmobiliaria, pero sí conviene invertir en asesoramiento puntual antes de entregar la señal. Un abogado o gestor especializado revisa la nota simple, detecta cláusulas abusivas o incompletas y redacta un contrato equilibrado que refleja lo acordado verbalmente. Ese coste fijo suele ser muy inferior al riesgo de perder varios miles de euros en arras mal protegidas.
En GestorHogar el Acompañamiento Integral de Compra cuesta desde 650 € IVA incluido: búsqueda orientativa, revisión registral, arras, ITP, hipoteca y acompañamiento el día de la firma en notaría. Si solo necesitas las arras, el servicio de revisión y redacción de arras cuesta 170 €. No cobramos porcentaje sobre el precio de la vivienda.
Tras las arras, el camino continúa hacia la escritura pública, liquidación del ITP en tu comunidad autónoma e inscripción registral. Mantén copia firmada de las arras, justificantes de pago y toda la documentación recibida del vendedor en un expediente ordenado. Si más adelante alquilas tu antigua vivienda o gestionas varios inmuebles, puedes valorar servicios como gestión de alquiler entre particulares, pero en la compra el foco debe estar en cerrar bien esta primera fase: arras seguras, plazos claros y condiciones que te devuelvan la señal si el inmueble o la financiación no cumplen lo prometido.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la diferencia entre arras penitenciales y confirmatorias?+
Las penitenciales (art. 1454 CC) permiten desistir con las consecuencias pactadas: el comprador pierde lo entregado o el vendedor devuelve el doble. Las confirmatorias forman parte del precio y no autorizan a romper el contrato libremente; el incumplimiento abre las vías generales de reclamación de daños y cumplimiento forzoso.
¿Qué porcentaje del precio se suele entregar en arras?+
No hay porcentaje legal obligatorio. Entre particulares es habitual el 5 %–10 % del precio de compraventa, aunque puede ser una cantidad fija. Lo determinante es que el contrato describa el importe, la forma de pago y qué ocurre si alguna parte incumple o se activa una condición suspensiva.
¿Qué pasa si el vendedor no quiere ir a notaría en la fecha pactada?+
Si las arras son confirmatorias o penitenciales con plazo firme y el vendedor incumple sin causa justificada, puedes exigir el cumplimiento (escritura), la devolución del doble de las arras si son penitenciales, o indemnización según lo pactado. Conviene que el contrato prevea intereses de demora y un procedimiento claro de resolución.
¿Puedo recuperar las arras si no me conceden la hipoteca?+
Solo si el contrato incluye una condición suspensiva de financiación bien redactada: plazo, importe mínimo a financiar y prueba documental del rechazo bancario. Sin esa cláusula, un denegamiento de crédito no garantiza automáticamente la devolución de la señal.
¿Quién paga notaría, registro e ITP en una compraventa entre particulares?+
El ITP lo liquida el comprador ante la administración autonómica. Notaría y registro se reparten según pacto o costumbre local; muchos compradores asumen registro e ITP y el vendedor los gastos de cancelación de su hipoteca. Debe quedar por escrito en las arras o en la escritura para evitar conflictos el día de la firma.
¿Cuánto cuesta revisar el contrato de arras con GestorHogar?+
El servicio puntual de revisión y redacción de arras cuesta 170 € IVA incluido. Si quieres acompañamiento completo —arras, ITP, hipoteca y firma en notaría—, el Acompañamiento Integral de Compra parte de 650 € precio fijo, sin comisión sobre el precio de la vivienda.