ITP o IVA: qué impuesto paga el comprador de vivienda usada
En España, la compraventa de vivienda usada entre particulares está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), tributo autonómico que liquida el comprador ante la comunidad autónoma donde radica el inmueble. El IVA (10 % en vivienda) aplica a entregas de obra nueva por promotor o empresario; confundir ambos impuestos es un error frecuente que puede retrasar la inscripción registral y generar recargos.
La base imponible suele ser el mayor valor entre el precio real de la compraventa y el valor de referencia o valor catastral revisado que publique la administración, según la normativa autonómica vigente. Desde reformas recientes, Hacienda dispone de mecanismos para evitar subdeclaraciones: declarar por debajo del mínimo legal puede derivar en liquidación complementaria con intereses.
Antes de llegar al ITP, conviene tener cerrado el contrato de arras con condiciones claras sobre quién asume gastos, plazo de escritura y documentación. Si buscas acompañamiento de principio a fin, el Acompañamiento Integral de Compra (desde 650 €) cubre arras, ITP, hipoteca y firma en notaría sin comisión de agencia.
Quién liquida el ITP y en qué plazo
El sujeto pasivo es el adquirente: tú, como comprador, presentas el modelo autonómico, ingresas el impuesto y aportas el justificante en notaría para la escritura o inmediatamente después, según procedimiento local. El plazo general suele ser de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura pública, aunque algunas CCAA permiten autoliquidación previa a la firma para agilizar el día en notaría.
El retraso genera recargos e intereses de demora. Sin justificante de ITP (o exención documentada), el notario puede asumir responsabilidad solidaria en ciertos supuestos, por lo que muchos exigen pago previo o reserva de fondos. Planifica la tesorería: además del ITP, necesitarás provisión para notaría, registro, gestoría y posible tasación hipotecaria.
Si compras con hipoteca, la entidad puede exigir copia de la liquidación o autoliquidación presentada antes de desembolsar. Coordina con tu gestor hipotecario y con el vendedor la fecha de escritura para no comprimir el plazo de liquidación.
Tipos de ITP por comunidad autónoma (orientativo)
Cada CCAA fija tipos generales y bonificaciones para vivienda habitual, jóvenes, familias numerosas o compradores en situación de especial vulnerabilidad. Las tablas cambian con leyes anuales: consulta siempre la normativa vigente en el momento de la escritura. A título orientativo para compraventa de vivienda usada entre particulares en 2026, estos son los tipos generales más habituales (sin aplicar bonificaciones):
Andalucía: 7 % general (tipos reducidos hasta 3,5 % en supuestos de vivienda habitual con techo de precio). Aragón: 8 %. Asturias: 8 % (bonificaciones para jóvenes). Baleares: 8 %–11,5 % según tramo de valor. Canarias: 6,5 %. Cantabria: 10 % (reducciones para jóvenes). Castilla-La Mancha: 9 %. Castilla y León: 8 %–10 % según municipio y uso. Cataluña: 10 % (tipo reducido 5 % para vivienda habitual hasta cierto límite de valor). Comunidad Valenciana: 10 %. Extremadura: 8 %. Galicia: 10 % (bonificaciones vivienda habitual). Madrid: 6 % general; 4 % vivienda habitual hasta 390.000 € de base (requisitos de edad, antigüedad de empadronamiento y duración de permanencia). Murcia: 8 %. Navarra: foral (consultar apartado específico). País Vasco: foral por territorio histórico. La Rioja: 7 %. Ceuta y Melilla: tipos específicos autonómicos.
Tabla resumen CCAA (tipo general orientativo vivienda usada, 2026): Madrid 6 % | Cataluña 10 % | Andalucía 7 % | Com. Valenciana 10 % | Galicia 10 % | País Vasco (foral) variable | Castilla y León 8–10 % | Canarias 6,5 % | Aragón 8 % | Murcia 8 %. Antes de firmar arras, estima el ITP sobre la base que vaya a declararse, no solo sobre el precio negociado. Si el inmueble es local comercial, los tipos y bonificaciones difieren: no apliques la tabla de vivienda habitual.
Bonificaciones por vivienda habitual y requisitos
Muchas CCAA reducen el tipo si adquieres vivienda habitual. Los requisitos habituales incluyen: no ser titular de otra vivienda plena en España (salvo excepciones), empadronarte en el inmueble en plazo determinado, mantener la condición de habitual durante años (3–5 es frecuente) bajo pena de complemento, y no superar límites de base imponible o de renta. En Madrid, el 4 % exige edad máxima, empadronamiento previo en la CCAA y permanencia mínima; en Cataluña, el 5 % tiene techo de valor y condiciones de edad o familia.
Las bonificaciones no son automáticas: debes marcar la casilla correspondiente en el modelo, aportar declaración responsable o documentación (empadronamiento, certificado de no titularidad previa) y conservar prueba durante el periodo de mantenimiento. Si vendes antes del plazo, la administración puede exigir el complemento de cuota.
Colectivos como familias numerosas, personas con discapacidad o jóvenes pueden acceder a tipos adicionales en determinadas CCAA. Un gestor fiscal o el servicio de orientación incluido en la compraventa puede señalarte el supuesto aplicable, aunque la liquidación formal sigue siendo responsabilidad del comprador.
Cómo se calcula la base imponible del ITP
Regla general: base imponible = mayor de (precio de compraventa, valor de referencia autonómico, valor catastral revisado × coeficiente). Tras la publicación de valores de referencia, declarar un precio muy inferior al mínimo legal expone a liquidación por inspección. El notario consigna el precio en la escritura; la administración cruza datos con catastro y tablas de referencia.
Gastos incluidos en el precio (muebles, trasteros no inscritos por separado) no deben inflar la base del inmueble: desglosa en arras y escritura qué parte corresponde a bienes muebles no sujetos a ITP como inmueble. Las reformas recientes no eliminan el impuesto, pero sí endurecen el control sobre el valor declarado.
Ejemplo orientativo: compraventa a 250.000 € en CCAA con tipo general 10 % → cuota 25.000 € antes de bonificación. Con bonificación al 5 % sobre vivienda habitual que cumple requisitos → 12.500 €. Añade 1.500–3.000 € de notaría y registro aproximados según importe y comunidad.
Errores habituales al liquidar el ITP
Declarar en la CCAA incorrecta (la del inmueble, no la de tu residencia fiscal). Perder el plazo de 30 días por desconocimiento tras la prisa de la escritura. No reservar tesorería: el ITP es uno de los mayores desembolsos junto a la entrada hipotecaria. Aplicar bonificación de vivienda habitual sin cumplir requisitos de empadronamiento o titularidad previa.
Confundir compraventa de local o garaje independiente con vivienda: pueden existir tipos distintos. Firmar arras sin prever condición suspensiva de financiación cuando el banco exige justificante de ITP estimado para aprobar el préstamo.
Subdeclarar el precio «en negro» aparte de la escritura: además de fraude fiscal, deja al comprador sin protección registral sobre la parte no declarada y puede invalidar coberturas legales en litigio.
ITP en el calendario completo de la compraventa
Secuencia prudente entre particulares: negociación → arras → trámite hipotecario → autoliquidación o preparación de ITP → escritura en notaría → ingreso registral → inscripción. El ITP no es el primer paso, pero debe estar presupuestado desde el primer día para no ahogar el cierre.
GestorHogar no liquida el ITP en tu nombre (es obligación del comprador ante la CCAA), pero el Acompañamiento Integral de Compra (desde 650 €) te orienta sobre reparto de gastos, plazos y coherencia entre precio pactado y documentación. Si solo necesitas las arras, el servicio puntual cuesta 170 €. Si simultáneamente vendes otro inmueble, recuerda que como vendedor tendrás plusvalía municipal e IRPF; el Acompañamiento Integral de Venta cubre esa operación desde 650 €.
Para alquilar una vivienda que conservas en cartera, el ITP de compraventa no se confunde con la fiscalidad del arrendamiento LAU. Son operaciones distintas; tras comprar, si pones el piso en alquiler, valora gestión de alquiler entre particulares para formalizar contrato y fianza con precio cerrado.
Preguntas frecuentes
¿El ITP lo paga el comprador o el vendedor?+
El sujeto pasivo es el comprador. El vendedor tributa por su lado en IRPF (ganancia patrimonial) y plusvalía municipal, pero el ITP de transmisiones patrimoniales onerosas lo liquida quien adquiere el inmueble.
¿Cuánto tardo en liquidar el ITP después de la escritura?+
El plazo habitual es de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura pública, según normativa autonómica. Algunas comunidades permiten autoliquidación previa a la firma para presentar justificante en notaría el mismo día.
¿Puedo bonificarme si ya tengo otra vivienda?+
Depende de la CCAA. Muchas bonificaciones de vivienda habitual exigen no ser titular registral de otra vivienda plena en España, salvo excepciones (herencia reciente, separación, etc.). Revisa la normativa autonómica concreta antes de contar con el tipo reducido.
¿Qué pasa si declaro un precio inferior al de referencia?+
La administración puede comprobar la operación, liquidar complementaria sobre la base mínima legal e imponer recargos e intereses. Desde la publicación de valores de referencia, el control es más estricto.
¿Compra entre particulares y compra a promotor: mismo impuesto?+
No. Entre particulares de vivienda usada aplica ITP autonómico. Compra de obra nueva a empresario o promotor suele llevar IVA al 10 % ( más AJD en algunos supuestos). El régimen fiscal es distinto.
¿GestorHogar liquida el ITP por mí?+
La liquidación formal del ITP la realiza el comprador ante su comunidad autónoma. El Acompañamiento Integral de Compra (desde 650 €) incluye orientación sobre ITP, reparto de gastos y coordinación hasta la firma en notaría. Si solo necesitas revisar las arras, el servicio puntual cuesta 170 €.