Qué ha pasado esta semana: el Congreso deroga los dos decretos de vivienda
El jueves 2 de octubre de 2026, el Pleno del Congreso de los Diputados rechazó la convalidación de los dos Reales Decretos-ley que el Gobierno había aprobado a finales de septiembre para modificar el mercado del alquiler en España. El primero, el RDL 26/2026, fue rechazado con 172 votos a favor y 178 en contra; el RDL 27/2026, con 166 a favor y 184 en contra. Ninguno obtuvo los apoyos necesarios para mantener su vigencia.
La particularidad —y lo que ha generado el desconcierto— es que ambos textos habían entrado en vigor apenas unas horas o un día antes de su derogación. El RDL 26/2026 se publicó en el BOE el 30 de septiembre y entró en vigor el 1 de octubre; el RDL 27/2026 se publicó el 1 de octubre y entró en vigor el 2 de octubre, el mismo día en que el Congreso los tumbó. La consecuencia jurídica es clara: desde su derogación dejan de aplicarse sus reglas y vuelve a operar el régimen anterior, sin perjuicio de los efectos que hayan podido producir durante su brevísima vigencia.
Para particulares con contratos en vigor, esto significa que la mayoría de las medidas de choque que se habían anunciado en las últimas semanas (límite del 2% a las subidas de renta, prórroga extraordinaria de hasta dos años, nuevas reglas para alquiler de temporada y habitaciones, protección reforzada frente a desahucios) ya no forman parte del ordenamiento aplicable. Vuelve a mandatar la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en su redacción previa, con el IRAV del INE como índice de referencia para las actualizaciones anuales.
Por qué importa: hay 750.000 alquileres en juego antes de fin de año
Más de 750.000 contratos de alquiler de vivienda en España cumplen su anualidad o vencen antes del 31 de diciembre de 2026, según las estimaciones que manejaban los propios borradores de los decretos. Para todos ellos, la pregunta inmediata es la misma: ¿qué norma se aplica a mi contrato desde hoy? La respuesta corta: la LAU en su redacción anterior al 1 de octubre, con las matizaciones que explicamos a continuación.
En la práctica, hay tres perfiles de contrato que necesitan revisar su situación este octubre: los que iban a aplicar el nuevo límite del 2% a la subida anual (ya no se aplica, vuelve el régimen ordinario del IRAV o IPC según fecha del contrato), los que estaban pensando en solicitar la prórroga extraordinaria de dos años (ya no es posible pedirla al amparo del decreto derogado) y los que firmaron un contrato por temporada confiando en que se les iba a requerir una causa acreditable (la exigencia decae con la derogación, sin perjuicio de la normativa autonómica aplicable).
También afecta a quienes iban a acogerse a la nueva deducción fiscal del 10% para inquilinos con base imponible inferior a 33.007,20 € anuales y a los caseros que iban a deducirse incentivos por bajar el alquiler: esas medidas tributarias iban ligadas a los mismos textos derogados y, salvo reactivación parlamentaria, no están operativas.
Qué vuelve a regir: LAU clásica, IRAV 2,47% y las reglas que ya conocías
Vuelve a aplicarse la Ley de Arrendamientos Urbanos en su redacción anterior al 1 de octubre de 2026, con el siguiente cuadro de reglas estables que conviene tener presente este mes: la duración mínima obligatoria del contrato sigue siendo de cinco años si el arrendador es persona física y de siete años si es persona jurídica; las prórrogas tácitas se producen por anualidades completas hasta alcanzar cinco o siete años desde la firma inicial; el propietario que quiera recuperar la vivienda al vencimiento debe avisar con seis meses de antelación y, en su caso, indemnizar al arrendatario conforme a la ley.
En materia de actualización de renta, la regla básica no cambia: solo cabe actualización anual si el contrato contiene pacto expreso de revisión; en defecto de pacto, la renta permanece invariable. Si hay pacto y el contrato es posterior al 26 de mayo de 2023, se aplica como tope el Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda (IRAV) que publica mensualmente el INE. El último dato disponible al inicio de octubre de 2026 es el IRAV de agosto 2026, publicado el 15 de septiembre, y se sitúa en el 2,47%.
Para contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 con pacto expreso de IPC, la revisión se hace con la variación anual del IPC general, que en agosto de 2026 se sitúa en el 4,3%. Si el contrato es posterior a esa fecha y la cláusula dice simplemente "se actualizará según IPC", el tope aplicable es el IRAV del 2,47% (más bajo), porque la disposición transitoria cuarta de la Ley 12/2023 extendió el límite del IRAV también a los contratos anteriores a su entrada en vigor.
Qué desaparece: el listado de medidas derogadas que ya no se aplican
Con la derogación de los dos reales decretos-ley, decaen de forma automática las siguientes medidas que el Ejecutivo había diseñado para contener el mercado del alquiler entre el 2 de octubre de 2026 y finales de ese año: la limitación extraordinaria del 2% a las subidas anuales de renta para anualidades que se cumplieran entre la entrada en vigor del RDL 26/2026 y el 31 de diciembre de 2027, la prórroga extraordinaria de hasta dos años para contratos de vivienda habitual que finalizaran antes del 31 de diciembre de 2028, las nuevas reglas específicas para alquileres de temporada y por habitaciones, la ampliación de la protección frente a desahucios de personas vulnerables hasta el 31 de diciembre de 2030, los recargos a viviendas vacías previstos y la subida fiscal al alquiler turístico.
También decaen la limitación temporal a la compra de vivienda por entidades inmobiliarias (el llamado tope a los fondos buitre), las nuevas deducciones para inquilinos con base imponible inferior a 33.007,20 €, los incentivos fiscales a caseros, los préstamos al 0% para primera vivienda, los avales públicos para alquiler joven y la renovación automática de los contratos cada cinco o siete años. Ninguno de estos instrumentos ha salido adelante en su forma original.
Que las medidas no estén vigentes no significa que algunas no puedan llegar en el futuro por otra vía: el Gobierno puede aprobar las mismas ideas mediante un proyecto de ley ordinario, una proposición de ley o un nuevo real decreto-ley con un texto distinto que sí supere la convalidación. Mientras tanto, lo único que aplica con seguridad jurídica es el régimen de la LAU anterior al 1 de octubre, con la interpretación que los tribunales de terrorismo y la jurisprudencia menor vienen realizando.
IRAV de octubre 2026: cómo aplicar el 2,47% a tu contrato este mes
Si tu contrato cumple su anualidad en octubre de 2026 y la cláusula de actualización dice simplemente "se actualizará con el IPC" o "según el índice que publique el INE", tienes dos escenarios posibles según la fecha de firma. Si el contrato es posterior al 26 de mayo de 2023 (fecha de entrada en vigor de la Ley de Vivienda), el índice aplicable como tope es el IRAV: para una notificación cursada este mes, se utiliza el último IRAV publicado, que es el de agosto 2026 con un 2,47%. Si el contrato es anterior al 26 de mayo de 2023 y dice expresamente "IPC", el índice aplicable es el IPC general del mes de actualización, que en agosto de 2026 se sitúa en el 4,3%.
El procedimiento para aplicar la subida sigue siendo el mismo: el propietario debe comunicar la actualización por escrito al inquilino indicando el porcentaje aplicado y el nuevo importe, en el plazo de la misma vencimiento de la anualidad. La nueva renta es exigible desde el mes siguiente a la notificación. Si el contrato se limita a decir "la renta se actualizará conforme a la ley" sin especificar índice, en contratos posteriores a mayo de 2023 se aplica el IRAV como tope supletorio; en contratos anteriores, el IPC general.
Un punto importante que sigue vigente: si la renta actual supera el precio máximo aplicable según el sistema estatal de índices de referencia del Ministerio de Vivienda para esa zona y tipología, no procede aplicar subida alguna aunque el contrato lo prevea. Esta limitación, introducida por la Ley 12/2023, sigue formando parte del ordenamiento porque no dependía de los decretos derogados sino de la ley ordinaria. Comprueba el precio de referencia de tu zona antes de notificar la subida.
Caso práctico: actualizar un piso de 1.000 € en Madrid este octubre
Imagina un piso en Madrid con renta vigente de 1.000 €/mes, contrato firmado en octubre de 2024 (posterior a mayo de 2023, aplica IRAV) y cláusula de actualización "se actualizará anualmente conforme al índice de referencia del INE". El aniversario se cumple el 1 de octubre de 2026. El propietario comunica la subida en septiembre, cuando el último IRAV publicado es el de agosto: 2,47%. Aplicando ese porcentaje: 1.000 € × 2,47% = 24,70 € al mes. La nueva renta pasa a ser de 1.024,70 €/mes, exigible desde el mes siguiente a la notificación.
Si el contrato se hubiera firmado en octubre de 2022 (anterior a mayo de 2023) y la cláusula dijera expresamente "se actualizará con el IPC general", la subida aplicable sería la variación anual del IPC en el mes de actualización: en agosto de 2026, 4,3%. La renta pasaría de 1.000 € a 1.043 €/mes. La diferencia entre los dos regímenes (IRAV 2,47% frente a IPC 4,3%) es notable: 18,30 €/mes de ahorro en el primer caso, 219,60 €/año.
Antes de notificar la subida, conviene hacer tres comprobaciones: que la renta actual no supere el precio de referencia del Ministerio para esa zona (si lo supera, no se sube); que el índice aplicado sea el correcto según la fecha del contrato; y que la comunicación sea por escrito con el cálculo verificable. El servicio de renovación anual de renta desde 120 € realiza el cálculo del índice aplicable (IRAV o IPC), prepara la notificación al inquilino y deja el cálculo documentado en el expediente por si el inquilino lo cuestiona.
Qué hacer si tu anualidad vence en los próximos tres meses
Si eres propietario particular y tu contrato cumple anualidad entre octubre y diciembre de 2026, este es el guion de actuación: comprueba la fecha de firma del contrato para identificar el índice aplicable (IRAV si es posterior, IPC general si es anterior y la cláusula lo prevé), consulta el último IRAV o IPC publicado en la fecha en que vas a notificar la subida, calcula la nueva renta aplicando el porcentaje correspondiente y prepara la comunicación escrita al inquilino con el cálculo desglosado, el índice aplicado y la fuente (publicación del INE). La nueva renta será exigible desde el mes siguiente a la notificación.
Si eres inquilino y todavía no has recibido comunicación de actualización, no se aplica subida de oficio: la actualización requiere siempre notificación expresa del propietario en el mes anterior al aniversario. Si no la recibes, la renta permanece invariable. Si la recibes y la subida no te cuadra (índice equivocado, importe mal calculado, supera el precio de referencia), puedes solicitar aclaración por escrito y, en su caso, impugnarla judicialmente.
Si tu contrato vence por completo antes del 31 de diciembre de 2028 —y eras beneficiario de la nueva prórroga extraordinaria de dos años introducida por el RDL 26/2026—, esa posibilidad decae con la derogación: ya no puedes solicitar esa prórroga al amparo de la norma derogada. Lo que sí puedes hacer es negociar de buena fe con tu arrendador una prórroga convencional por una o dos anualidades adicionales, con o sin revisión de renta pactada. En ese escenario, formalizar por escrito con el contrato LAU y fianza desde 160 € deja claros los nuevos términos y blinda a ambas partes.
Qué hacer si ya solicitaste la prórroga extraordinaria antes de la derogación
Este es el escenario más delicado: si entre el 1 y el 2 de octubre enviaste a tu arrendador una solicitud de prórroga extraordinaria al amparo del RDL 26/2026, la norma que la sustentaba ha dejado de estar en vigor. Estás en un vacío jurídico que la mayoría de los operadores recomienda resolver por acuerdo entre arrendador y arrendatario, sin esperar a que un juez se pronuncie.
Lo prudente es enviar cuanto antes una segunda comunicación al arrendador proponiendo una prórroga pactada por una o dos anualidades, con o sin revisión de renta, firmada por ambas partes y, si es posible, con firma electrónica reconocida (FIRMACERT o similar) para evitar discusiones sobre la fecha y el contenido. Esa prórroga convencional tiene plena validez bajo la LAU sin necesidad de invocar norma derogada.
Si tu arrendador se niega a cualquier prórroga, la situación vuelve a ser la de la LAU clásica: una vez cumplida la duración mínima obligatoria (cinco años para persona física, siete para jurídica), el contrato entra en prórroga tácita por anualidades completas hasta que cualquiera de las partes comunique su voluntad de no renovarlo con al menos un sesenta días de antelación a la fecha de vencimiento. Mantén toda la documentación de tus comunicaciones previas por si necesitas acreditar la buena fe en una eventual negociación o litigio.
Recomendación práctica para propietarios e inquilinos este mes
Si gestionas uno o dos contratos de alquiler entre particulares, este octubre es un buen momento para revisar tres documentos que tengas en casa: la copia firmada del contrato, el último recibo de renta y la última comunicación de actualización (si la hubo). Con esos tres documentos y la fecha actual, en el servicio de renovación anual de renta desde 120 € verificamos el índice aplicable a tu contrato, calculamos la subida correcta y preparamos la comunicación al inquilino en menos de 48-72 horas.
Si tienes dudas sobre si tu contrato incluye cláusulas que la jurisprudencia reciente declara abusivas, el servicio de revisión de contrato desde 298 € analiza el documento cláusula a cláusula, identifica riesgos y propone redacciones alternativas. Especialmente útil si firmaste hace años un modelo descargado de internet o heredaste el contrato de un inquilino anterior.
Si tu contrato vence en los próximos meses y quieres cerrar bien el ciclo (entrega de fianza, lecturas de suministros, finiquito), el cierre de arrendamiento desde 160 € documenta la salida del inquilino, la devolución del depósito tras descontar los daños justificados y la cancelación de los suministros. Evitar discusiones sobre la fianza al final del contrato es siempre más barato que pleitear después.
Preguntas frecuentes
¿Siguen vigentes los decretos de vivienda derogados por el Congreso?+
No. Desde el 2 de octubre de 2026 dejan de aplicarse todas las modificaciones introducidas por los RDL 26/2026 y 27/2026. Vuelve a regir la LAU en su redacción anterior al 1 de octubre. Los efectos producidos mientras estuvieron en vigor (por ejemplo, una prórroga ya aceptada o una actualización ya notificada al amparo del nuevo límite del 2%) se mantienen, pero no se generan derechos adicionales con posterioridad a su derogación.
¿Qué índice se aplica a mi alquiler este octubre de 2026?+
Si el contrato es posterior al 26 de mayo de 2023, el tope es el IRAV publicado por el INE: en agosto de 2026, 2,47%. Si el contrato es anterior y la cláusula dice expresamente "IPC", se aplica la variación anual del IPC general, que en agosto de 2026 es del 4,3%. Si la cláusula no especifica índice pero existe pacto genérico de revisión, en contratos posteriores a mayo de 2023 se aplica el IRAV como tope supletorio.
¿Puedo seguir actualizando la renta aunque los decretos estén derogados?+
Sí, pero solo si hay cláusula expresa de actualización y la renta actual no excede el precio de referencia del sistema estatal para esa zona y tipología. El propietario debe notificar por escrito el porcentaje aplicado en el mes anterior al aniversario. La nueva renta es exigible desde el mes siguiente a la notificación.
¿Se puede pedir ahora la prórroga de dos años del contrato?+
No al amparo del RDL 26/2026, porque esa norma está derogada. Sí puedes negociar convencionalmente con tu arrendador una prórroga por una o dos anualidades adicionales, firmada por ambas partes, con o sin revisión de renta pactada. Esa es la vía válida bajo la LAU actual.
¿Qué pasa si solicité la prórroga extraordinaria entre el 1 y el 2 de octubre?+
La solicitud se basa en una norma ya derogada, por lo que su eficacia práctica es muy limitada. Lo prudente es reconducir la situación mediante una prórroga pactada entre las partes, con firma por escrito (preferiblemente electrónica) que deje claros los nuevos plazos y, en su caso, las condiciones económicas.
¿Vuelven los topes autonómicos de renta en zonas tensionadas?+
Las zonas tensionadas y los topes de renta autonómicos dependen de la declaración previa de la comunidad autónoma conforme a la Ley 12/2023 y de los sistemas de referencia de cada región. La derogación de los RDL no elimina los topes ya declarados ni las medidas autonómicas vigentes; solo decaen las medidas estatales específicas previstas en los decretos derogados.
¿Y la deducción del 10% para inquilinos con base inferior a 33.007 €?+
Esa deducción iba ligada al RDL 26/2026. Mientras no se apruebe por otra vía, no está operativa. Los inquilinos pueden aplicar las deducciones autonómicas vigentes en su comunidad, que son independientes de la estatal.
¿Cuándo publican el IRAV de septiembre 2026?+
El INE publica el IRAV mensualmente, normalmente hacia el día 15 del mes siguiente. El IRAV de septiembre 2026 se publicará en torno al 14-15 de octubre de 2026. Si tu anualidad se cumple en noviembre, podrás aplicar ese nuevo dato al notificar la subida en octubre.